耒阳锦绣山湖项目
开发战略定位及首期开发产物陈诉
凌峻地产（中国）有限公司
广州凌峻房地产咨询有限公司
0 2010 年 年 4 4 月
目
录
第一部分
洞察篇
................................ .........
4 4
一、洞察都市 .................................................... 5 二、洞察市场 .................................................... 6
三、洞察消费者 .................................................. 7 四、洞察项目 .................................................... 7 第二部分
战略篇
................................ ........
10
一、大盘战略 ................................................... 11 二、核心竞争优势构筑 ........................................... 14 三、项目整体运营战略 ........................................... 16 第三部分
定位篇
................................ ........
19
一、项目定位 ................................................... 20 二、形象定位 ................................................... 20 三、产物定位 ................................................... 20 四、目标客户群定位 ............................................. 21 五、案名发起 ................................................... 23 第四部分
产物篇
................................ ........
24
一、产物筹划设计依据 ........................................... 25 二、整体筹划结构发起 ........................................... 27 三、单体修建设计发起 ........................................... 34 四、园林设计发起 ............................................... 51 五、配套设施发起 ............................................... 61 结束语
................................ ..................
74
前
言
从各方面而言，本项目在范围、自然情况及久远生长前景都具有成为湘南地区首席生态大盘经典的先天条件，面对着正在起步中的县级市场，营销水平较低，消费者需要培育，本项目面对的机会和挑战并存。
随着市场越来越理性，房地产再次回归产物时代，仅通过看法包装将“萝卜买出水果价”的时代已一去不复返；未来的营销推广一定创建在产物力的底子上，可以说产物是项目所有思想的承载，也是项目开发乐成的起始原点。
本方案正是基于此而展开，通过对项目的核心思考，提出开发目标和整体开发战略，并以其作为项目产物筹划的核心指导思想，并对相关修建、园林、配套进行详细的论述。
凌峻认为，作为湘南地区的首席大盘，首期亮相开发必须要具有惊动性，迅速创建市场形象和口碑职位，首期开发的乐成与否直接干系到项目的后续开发。
最后，再次谢谢耒阳世纪新城房产公司在本方案完成历程中所提供的名贵意见。
第一部分
洞察篇
一、洞察都市 1 1 、都市经济 ------ 资源富厚，经济生长快
作为省内主要的资源型都市，耒阳拥有富厚的矿产资源，发动着都市经济的快速生长，是省内八强县之一。近几年都市 GDP 快速增长，2009 年达 176 亿元，并成为为湖南省第六个、长株两市之外第一个财务收入过 10 亿元的县市。
2 2 、都市区位 ------ 武广高铁开通，区位优势凸显
已于 2009 年底开通的武广高铁穿越耒阳全境，从耒阳到长沙和广州两大沿途省会都市的时间均在 1 小时左右，真正实现了“1 小时生活圈”，区位优势越发突显，必将承接粤港澳经济的强烈辐射发动。
四大“洞察” 洞察都市 市 洞察项目 目 洞察市场 场 洞察消费者 者
小结：
崛起的产业霸主
耒阳在大生长，都市的区位优势越显突出，依托富厚矿产资源实现重工强市，产业不绝生长和壮大，都市生长日益现代化，居民生活水平不绝提高。
二、洞察市场 1 1 、市场生长现状 ------ 处于高速生长阶段，市场潜力大
耒阳的房地产市场起步较晚，目前正处于快速生长前期阶段，市场消费能力强，且项目定位、筹划、设计到营销各个阶段均有较大的提升空间，市场潜力大。
2 2 、市场政策 ------ 宏观政策对县级市场影 响有限
从 2009 年底开始，政府再次挥起宏观调控的大棒，明确要求“停止”房价，立纵然一线都市产生了明显的影响。但我司认为对耒阳这样的县级都市影响有限，因为调控政策主要针对投资需求，而耒阳市场处于起步阶段，刚性购房需求强。
小结：
高速生长，潜力无限
房地产市场处于高速生长阶段，刚性需求大，整体营销水平较低，有较大的提升空间。
三、洞察消费者 1 1 、市场潜力 ------ 高端市场空白
耒阳富厚的矿产资源造就了许多高收入人群，但市场上的高端产物却明显供给不敷，使得许多人到外地去购买高端物业，可见高端物业市场有较大的空白。
2 2 、消费能力 ------ 都市居民消费力强
预计 2009 年城镇居民人均可支配收入达 14000 元，已经到达一般地级都市的收入水平，居民的消费能力强，消费意愿旺盛。
小结：
旺盛的消费能力
都市居民收入增长明显，消费意愿旺盛，改进型置业购房是目前购房群体的主力军。
四、洞察项目 优势
劣势
区位优势：项目处于未来生长主轴的城北区，距离市政府仅几分钟车程，区位优势突显； 生态资源富厚：项目内山、水、植被等生态资源多样、富厚； ：
范围优势：项目占地达 2800 亩，较大的范围体量能给住户良好的居住感觉； 教诲资源：项目旁为市内一知名私立全日制学校正源学校，优良的师资配备和较强的教诲资源使项目的教诲资源突显； 商业代价：项目所在区域目前缺乏核心商业，而未来整个区域居民群体庞大，项目商业代价高。
周边门路需整治：项目周边门路为运煤专线，常年有运煤车经过，路面脏污，需政府花较大力大举气整治；
火电厂污染：项目东北面为一火电厂，情况有较明显污染，对项目有一定影响；
生活配套缺乏：项目所在区域属于城乡结合部，缺乏生活配套。
时机
威胁
竞争时机：目前市场上的大盘项目较少，竞争猛烈度不高，项目有明显的生长机会； 市场生长快：耒阳房地产市场正处于快速生长阶段，提升空间大；
消费群庞大：耒阳市区人口约 40万人，再加上周边城镇人口，拥有较庞大的消费群体。
口碑不佳：原项目耒阳国际新城由于在开发中途停滞，在市场上口碑不佳，市民对项目缺乏购买信心； 市场变革威胁：项目在长期的开发历程中，由于宏观房地产政策、金融政策等的不确定性，后期开发的产物设计和销售推广将受到差别水平的影响 。
小结：
湘南房地产生长的耒阳机会
区域情况 资源突出，板块前景看好，虽然目前配套资源缺乏，但从生长趋势来看，必将成为未来耒阳最佳居住社区及都市副中心。
第二部分
战略篇
一、大盘战略 1 1 、两代大盘的开发战略审视
大盘分类 战略核心 战略步伐 战略剖析 代表项目 传统大盘
“三讲” 讲代价：借地价本钱低优势，以综合性价比取胜 讲情况：以郊区自然情况取胜 讲配套：完善教诲、商业等配套 传 统 郊 区 大盘 的 典 范 战略，在消费者强 调 “ 有 房住”的年代效果显著。
广州华南板块：南国奥园、丽江花圃、祈福新村 现代大盘
播 种 品 牌思想 塑造品牌：打造崇高的社区品牌 推广品牌：提倡先进的生活看法和生活配套 深化品牌：着重于交房后的社区生活办事与治理 适 应 于 消 费者日益理性、成熟的市场。
万科：四季花城系列 中海：营造“人文、关爱、分享”社区品牌 星河湾：品质社区典范
大盘战略启示：
品牌战略是现代大盘竞争的核心战略，项目开发历程中的任何一项职能战略都必须紧紧围绕创建品牌、提升品牌和维护品牌而展开。大盘决策者从一开始就必须树立强烈的品牌战略观。在项目的产物 设计、社区配套以及营销推广上，更要树立以开发理念（项目灵魂）为中心的项目整合系统。
2 2 、现代大盘品牌战略生长体系
形象战略 项目开发理念 企业理念 品质战略 办事战略 整体筹划 产物设计 细节质量 销售办事 高等会所办事 社区办事 品牌战略 品牌体现力 营销告白推广形象 营销运动推广内涵 冲动消费者 文化战略 社区文化 企业文化 先进社区生活理念 极赋熏染力的 代价观 熏染消费者 配套战略 配套完整性 配套档次提升 奇特配套竞争 成熟的生活代价 奇特的生活附加代价 吸引消费者 领先的设计理念 过硬的产物质量 征服消费者 完善的客户治理系统 完善的俱乐部会员组织 虏获消费者 完美的售后办事体系 战略 市场 播种品牌思想
3 3 、大盘核心战略
当今中国的住宅开发，大多数屋子的内容是同质的！
凌峻认为大盘的核心竞争力不在于房地产开发的通例内容，而会合体现在大盘不可模仿的两个核心竞争层面：
大盘品牌+ + 大盘配套
品牌文化 核心
竞争力
品牌 配套 生活方法 档次配套高、全 本性强势配套 软文化 硬件 星河湾 — 品牌的力量 祈福新村 — 中国第一村 国际精英文化 化 配套高/ 大/ 全/ 强，应有尽有
4 4 、大盘操纵心态
做大事的人，不管帐较一时得失；
做大盘的企业，不会为一时的困难所束缚。
二、核心竞争优势构筑
大盘的特点是开发周期长、回报周期长，要有注重长期回报而适当调解短期收益目标的平和心态； 产物竞争是房地产市场的核心竞争要素，要有注重产物品质，提高居住质量的务实心态； 项目品牌是一个长期积聚历程，不但要看销售额，还要有看重市场占有率和市场口碑的生长心态； 项目的长期营销一定要和都市、民众打交道，要有主动融入都市生长、配合社会文明进步、协助民众公益事业开展的公益心态。
内层代价 中层 代价 外层 代价
三重代价干系：
内、中、外三重核心代价互为奥援，互为基石，整体性强，必须同时落实，同时实施才具有更大的竞争优势，三者不能分裂看待，更不能离开后独立实施。
1 1 、内层代价
项目理念、政府及开发公司的追求与目标
项目理念：以国际视野造城，以高端产物领航。前瞻而领先的理念是地块提升代价、创建品牌的代价原点。
开发追求：政府与开发公司的开发决心和开发追求，包管了地块的根本生长保障和良好的生长前景。
2 2 、中层代价
筹划创新＋产物创新
筹划创新：项目筹划要与都市融合，与情况融合，生长一系列完善的配套体系； 产物创新：采取新的修建技能、新工艺和新质料，为耒阳市民提供全新看法的居住产物。
3 3 、外层代价
地段、范围、资源、政策、开发团队
：
区位地段：临近市政府，城北新区是未来都市主要生长板块之一；
总体范围：总占地 2800 亩，范围庞大，能提供优质的居住感觉；
自然资源：山、水、植被等自然资源富厚，生态情况极佳，理想居住地；
政府政策：推动政府将项目纳入到区域都市运营领域来考虑，并出台扶持政策和推动大型市政配套设施建立，将包管地块代价得到大生长。
开发团队：地块开发团队强强联合了实力开发商、国内顶尖的筹划设计公司、策划署理公司、园林筹划设计公司等团队。
三、项目整体运营战略 总体开发战略：创建 宁静 与 可连续生长 的平台
不但要做短跑冠军，并且要在漫长的开发周期内做长跑冠军
1 1 、如何有效规避开发风险
（1 1 ）
配套先行＋情况先行＋示范开发
配套先行：市政配套，包罗管网、水电等；生活配套，包罗教诲、医疗、商业等；
情况先行：保存原有山水情况，对原有山水情况进一步改革升级，以及通过示范园林打击市场； 示范开发：示范区包罗样板房区、首期示范园林、会所、入口示范区等，创建市场信心。
（2 2 ）
快速回笼资金
寻找符合的时机与市内有购房实力的大企业、大单位开展团购，以求快速、大量的回笼建立资金，低落开发风险。
（3 3 ）
政府宣传引导
政府对区域进行推广引导，包装，如政府在宣传上提出“耒阳生态宜居新区”、“耒阳生态示范城”等称呼。
（4 4 ）
政府政策护航
政府出台系列政策，保障项目周边情况，如周边不能有重污染产业，对情况进行整治，门路要迅速开通，对门路上的车辆进行管束，运煤线路绕道通行等。
（5 5 ）
连续引领市场，保持创新优势
分期、分区及分片开发，每个阶段凭据市场的实际生长状况来制定当期的开发战略和产物创新方法，不绝实现品质升级和项目形象升级。
2 2 、如何奠定连续开发底子
（1 1 ）
以都市运营为生长基石，主动融入都市
融入都市生长筹划，与区域的长期生长形成协力，相互促进生长。
（2 2 ）
整体统一筹划、统一设计
空间公道摆设，产物公道漫衍。要实现空间摆设和产物设计的公道性，整体筹划设计是前提。
（3 3 ）
保持原有生态情况资源
在筹划中，要保持地块内原有的生态情况资源，包罗山体、水体、植被等，不得将其破坏来建立修建，以形成最佳生态情况。
（4 4 ）
政府配套与自建配套相结合
一方面推动政府完善市政配套，另一方面完善自身配套建立。引进知名幼儿园、小学、医疗机构、大型超市、星级酒店，创建名牌教诲、医疗体系，完善生活购物、娱乐休闲，提升社区生活质量。
（5 5 ）
提出清晰的分期开发摆设
通过清晰的分期开发摆设，如配套的落实时间摆设、种种型居住产物及商业的开发筹划等，科学的实现有序生长、代价递增。
第三部分
定位篇
一、项目定位
湘南首席生态文明示范社区
作为耒阳生态文明地产的提倡者与领导者，一方面存眷修建与自然、都市、社会的干系，利用自身开发提倡人人参加自然生态情况的掩护，另一方面越发强调人与人相处，人与社会的干系平衡，注重社会生态与精神生态的建立。
二、形象定位
全景崇高生活的湘南样板
作为未来耒阳首席崇高社区，本项目不但要成为耒阳的首席生态大盘，更要成为整个湘南地区的生态样板社区，成为湘南的标杆项目。
三、产物定位 1 1 、产物定位思路
本项目范围大，占地达 2800 亩，故单一产物线不符合，要有多样化产物组合；
拥有都市周边稀缺的山水资源，是开发高端产物的理想区域； 产物应涵盖从中端到高端的富厚产物线组合，全面笼罩耒阳购房群体。
2 2 、产物定位组合
四、目标客户群定位 1 1 、高端圈层：私企老板、矿主
作为位于金字塔顶端的人群，其具有极强的购买力，博古通今，对付长沙、衡阳、广州、上海、北京等地的高端别墅多有打仗，对别墅有着自身的奇特看法，眼光比力挑剔。且具有耒阳人好面子，喜好炫耀的心理。
高端产物
独栋别墅
中高端产物
双拼别墅
联排别墅
情景洋房
中端产物
高层住宅
2 2 、中高端圈层：企事业中高层、政府官员、医生、律师、个别经营者等
这类人属于都市中高收入阶层，已经在耒阳有稳定的事业生长，有着一定的积贮，均为改进型置业客户，追求更高的生活质量。
3 3 、中端圈层：耒阳普通市民
一般的市民大众，多为刚性置业需求，购房可能为了结婚的需要，大概对目前的居住情况不满意，要换一处居住条件更好的社区，这类客户基数最大，是本项目的主力消费群。
4 4 、其他圈层：周边乡镇客户、外地回乡客户
周边乡镇内收入较高的客户，这些地区无论是经济、政治、文化都是以耒阳市为中心，到耒阳置业不但能享受更好的都市生活，更是小我私家社会阶层的上升标记。
外地回乡客户多年在外打拼，积聚了一定的积贮，渴望回家置业，在故乡购买一套属于自己的房产大概通过改进性置业来提高生活质量，其由于多在沿海都市和长沙、衡阳等地事情，对付产物有着较高的要求和奇特的看法。
五、案名发起
锦绣山湖
第四部分
产物篇
一、产物筹划设计依据 1 1 、产物筹划设计理念
以人文思想修建
用新都市主义造城
考虑耒阳都市特点与目标客户群体特征，提升项目的都市属性，紧紧围绕项目开发理念，从筹划模型、修建模型到社区生活结构，随处体现出新都市生活场景，以适度超前的项目运作理念，创造现代人向往的康健、品质、精彩的都市都市生活。
2 2 、首期产物筹划原则
（1 1 ）示范展示原则
通过中高端产物入市，首期产物向市场充实展现项目的特色和优点，为整体项目创建较好的形象美誉度和消费认可度。
（2 2 ）产物提升空间预留原则
由于项目总体开发量较大，产物开发周期长，因此，在项目各期的开发历程中必须考虑到后期产物开发的连续竞争力，为未来产物的开发预留充实的提升空间，为项目销售积聚连续卖点，制止项目后期
销售缺乏有力的市场吸引。
（3 3 ）创建标准原则
项目从一进入市场就征服消费者，征服竞争敌手，突现产物势不可档的优势竞争职位。因此，发起在一期项目筹划中，注重产物的创新与情况的营造，从而推动整体项目开发、销售。
3 3 、首期产物定位阐发
（1 1 ）档次定位
对付本项目而言，首期既要包管有快速的资金回笼速度，同时又要实现良好的市场形象，形象与去化速度两者必须平衡考虑，因此首期开发产物以中高端为主，发起为情景洋房。
（2 2 ）目标客户
通过高端产物有效吸引市内以煤矿业主和私营业主、企业高管为主要东西的购房人群，同时利用中端产物笼罩最宽大的大众购房群体。
（3 3 ）产物创新
首期亮相产物必须要有一定的创新性，能对市场产生较大的打击力，才华吸引市场的目光。
（4 4 ）示范效应
首期的开发要有良好的示范效应，即形象示范、品质示范和热销示范，一方面赐与市场良好的示范形象，另一方面为后期产物开发提供示范。
（5 5 ）首期产物线组合
首期亮相产物发起：
以能实现资金快速回笼的产物+ + 提升地块整体形象的产物
情景洋房+ + 独栋、双拼别墅
首期后续产物发起：
首期亮相乐成创建市场形象后，逐步推出高层住宅，富厚产物线，使高层、洋房、别墅多种产物相互搭配进行销售。
二、整体筹划结构发起 1 1 、总体结构
首期开发 500 亩，位于南门入口处，包罗入口大道、会所、示范园林和样板房等； 首期产物包罗别墅、情景洋房和高层住宅； 项目主入口设置在面向群英北路一侧，主入口两旁均为高层住宅，安顿区设置在群英北路西面独立区域； 修建结构要依山而建，不能破坏原有的山地、水体地形和生态风采；
2 2 、首期交通组织
（1 1 ）总体设想
部分人车分层，别墅车辆入户
轴线清晰，步步随景
首期开发范畴 群英北路 安顿区
考虑社区别墅筹划，必须实现车辆入户要求，因此较难实现严格意义上的人车分流设计；在车库的设计历程中，别墅产物尽量做到车辆入户，而高层与洋房产物尽量利用半地下车库实现人车分流，确保组团内不受车辆滋扰。考虑前期本钱投入，情景洋房也可采取人车混行的方法。
小区内的进出门路系统应有清晰的主次轴线，勾勒出清晰的居住空间条理，营造迟钝进入家庭的回家线路。
交通门路景观化，使住户一进入社区就能感觉到强烈的归宿感和温馨感，在回家历程中松弛白昼的疲劳，体现社区的人性化筹划。
（2 2 ）主入口设置
目前项目南门入口面向高速公路联络线，不宜作为项目主入口，主入口应设置在群英北路。目前群英北路尚未开通，故在其开通前，项目主入口为南门入口，首期开发区域设在南门入口处。
群英北路主入口开通后，南门入口作为车行次入口使用。
（3 3 ）社区车行交通体系
目标：
创造一个步行优先、闲适轻松的生活情况。
提供多种方法的交通体验。
提供方便高效的交通办事设施。
创建明晰的门路品级，满足成果需求。
将穿越性交通最小化。
塑造小标准的现代组团的标准与空间气势派头特色。
原则：
门路可分为外部联系门路和区内门路，而区内门路又分为环道、组团门路、入户路三个品级。
为塑造人性的亲密标准的邻里空间，在满足交通量的前提下，控制门路的红线宽度，不使路幅过宽，并在组团中引入尽端路。
大众停车场的设置与人们的运动聚集点（商业、会所）相结合，并考虑与主要进出干道的干系，提供到达与疏散的便捷。
车位配比
由于地块的区位特征、别墅产物的筹划以及未来的家庭汽车的普及。因此，本案应抱着生长的眼光，以适当超前为原则，预留足够的车位满足日益膨胀的汽车消费。并凭据差别产物类型的消费档次，公道的设置车位配比。
别墅住户的车位比为 1 1 ：2 2
洋房住户车位比为 1 1 ：1 1
高层住户的车位比约 1 1 ：
0.8
车库位置
：
别墅：利用半地下室停车，确保车库到达每户一个，另外为了包管高端客户对车位的要求，可利用庭院进行户外停车。
会合式半地下车库：车库会合漫衍在高层区域，充实利用人防面积低落本钱，并充实利用阵势的高差，设计双层台地车库，实行人车分流，人流通过台阶走上台地进入住宅，汽车则从组团外通过坡道进入半地下车库。如下图所示：
消防车道情景化
利用崎岖错落的植物群富厚沿线的景观条理，将视线引向通道周边各个景观区，以弱化消防车道的突兀感。同时在不影响通道成果的前提下，在其周边设置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的节奏与标准，越发亲切、越发有趣味。
（4 4 ）社区步道系统
目标：
强调步行优先，勉励休闲游憩性的步行运动。
围绕景观走廊塑造特色滨水步行空间。
原则：
开放空间内设连续的步行道，提供舒适、宜人的步行空间。
主要门路上的步行专用道每隔<300 米（舒适步行距离）设置办事设施，提供休整点，遮荫休息区。
设计了步行专用道网络，主要由核心区环线、景观廊道组成，并均可向中心延伸，进入中央核心水面区。
景观带与步行道结合，强调山水特色、提供滨水的休闲运动空间，指定了几个特色步行街区：山体、滨水散步道、组团步行、生活步行街。
对各级门路，有差别于既定的剖面设计处理惩罚。
在门路剖面设定和景观处理惩罚手法的配相助用下，塑造空间标准；这样的空间提供人们交换的场合、反应项目形象。
步行门路分别：
分段明确，主次清晰
一级门路：即小区级门路系统，是贯穿社区的景观中轴线，社区内各组团景观空间都将通过中轴景观延伸至各单位组团。
二级门路：主要指组团内部相对独立的步行系统，通过小区交通网的节点，使小区步行系统能够将各部分的运动空间、景观联系在一起。
三级门路：宅前小径，宅前小径曲多直少，并在两旁配置一些园林小品，以及条理富厚的植物搭配。
3 3 、首期景观空间筹划
以社区交通干道为景观轴线，
以示范园林区为核心，通过景观轴线向组团均衡延伸，
创造条理富厚的景观空间
社区交通干道既是居民收支的行用通道，同时也是居民参加社区景观享受的重要轴线。它是组团景观与中心景观的衔接线，使得整体景观条理明白，变革富厚。
中心景观作为整个社区的景观核心，体现出项目的整体园林气势派头，是居民日常休闲、运动、娱乐的中心地带。
通过组团景观的漫衍，确保社区内各单位住户都能享受到较好的景观生活，提升小区的整体生活品质。
三、单体修建设计发起 1 1 、修建气势派头发起
简约欧式气势派头
融合现代修建语汇，打造欧式风情城邦
作为典范的县级都市，消费者对付欧式气势派头较为钟情，人们向往西方的优越生活，从而把对美好生活的愿望拜托在西方修建的形式和标记上，满足追求崇高生活情况和生活方法的心理。这是西方修建形态在国内得以流行的消操心理底子。
从消费群体来看，本项目的目标消费群体年龄以中年人居多，因此对付现代修建气势派头较难担当。
从目前市场楼盘修建气势派头来看，中高端楼盘均采取欧式气势派头，从以往的经验来看，欧式气势派头在起步阶段的市场容易被担当，有助规避市场风险；同时由于耒阳市场较小，不宜提出某种具体的气势派头（如西班牙或程序等），提一个相对宽泛一点的气势派头担当度要高些，担当面也要宽些，以防高端客户对牢固气势派头的排斥。
2 2 、别墅设计发起
（1 1 ）修建形式及结构
容积率：
0.45
楼层：3 3 层
由于别墅售价较高，为适当控制总价，增强产物市场竞争力，发起本项目别墅采取 3 层结构设计（不算地下室）。
修建结构：框架结构
框架结构不但结构稳固，并且空间支解自由，居住能凭据自己的本性偏好对房型进行改革，相对砖混结构的牢固空间有着较为灵活的变动优势。
（2 2 ）修建立面
富厚的条理感、差别的材质感
外立面色彩：采取三段式色彩，底层颜色较深，中部较底层颜色要浅，上层颜色则最淡，以形成富厚色彩条理搭配；立面质料使用文化石、高级涂料与木材，在质料的分别上注重细节与标准，增加住宅的代价感，同时不失欧式风情的特色。满足消费者对品位生活的向往，展现高品质的现代崇高生活情调。
对付原已建修建，必须对其外立面进行重新设计包装，以保持新旧修建之间的气势派头统一性。
（3 3 ）修建细部发起
屋顶：
坡屋顶
别墅修建不但要在整体上营造出雅致、浪漫的崇高生活气质，并且将成为高层住宅的重要景观空间。因此，发起别墅屋顶采取坡屋顶修建造型，赤色、墨绿色、蓝色等深色调的屋面可体现修建物的稳重与品质；在质料选择上，可采取别墅通常所使用的欧文斯克宁瓦，具有重量轻、外表美观、耐严寒、易维护等多项优点。
窗户：
大面积、通透、采光良好 对称的窗格、微拱形的窗沿，欧陆气势派头中长期稳定的标记；阳光通过大面积的落地玻璃直接进入屋内，通风采光俱佳。
栏杆：
铁艺栏杆、雅致、浪漫 露台上玄色的铁艺栏杆，以及栏杆上金色的雕花图案，将以奇特、雅致、浪漫的欧陆艺术气势派头美化了业主的生活。
雕花：
精细 门楣、窗台、阳台多处都刻有精美的欧陆式雕花图案，精细的手工、简便的图案中透露出欧陆式气势派头的精髓。
盆花：
遮盖、装饰 退台式露台的每个柱子上均放有白色的陶瓷盆花作为遮盖，多彩的花色，装饰着业主温馨的家庭生活。
正门入口：
豪华、大气 别墅正门门口两旁以罗马柱支撑，入口两旁有一小型平台，平台的立面和屋檐的立面上都刻有雕花图案，入口的顶上另有装饰性的古典吊灯，深棕色的厚重木质大门，开阔的入户门，表达出作为家属印记的豪华与大气。
地下室：
三面采光排挤地下室 顺应山势逐层抬高的特点，每栋别墅修建的地下室均设计为排挤层地下室，排挤层正对自家后院敞开，能够三面采光，完全杜绝传统别墅地下室采光不敷、
惨淡湿润的毛病。
窗户玻璃质料：
防爆、防辐射、隔热、隔音、防透视 玻璃全部采取经过特殊工艺处理惩罚的 贴膜玻璃，该玻璃具有以下特点：
宁静与防爆：具有防爆成果，防备因自然灾害和恐怖爆炸等玻璃飞溅造成的破坏，淘汰人身伤害的可能性，掩护人身宁静。
隔挡紫外线：有效隔挡阳光中的紫外线，淘汰紫外线对人体的不良影响，并防备地板，地毯，窗帘，家具褪色变形，延长使用寿命。
隔热：能反射和吸收太阳光中大部分的远红外线的热量，有效阻遏太阳能的热辐射及热传导，保持室内清凉舒适，低落空调的电量消耗，到达节能的作用。
隔音：具有良好的隔音效果，淘汰室外噪音对室内业主生活的不良影响。
淘汰炫光：淘汰室外漫反射产生的炫光，使室内看室外更柔和，保持眼睛舒适。
增强私密性：使屋外看不清屋内，淘汰室外对室内的透视，增强私密性。
3 3 、情景洋房设计发起
（1 1 ）整体设计发起
自然、温情、更多增值空间
修建结构：框架结构； 容积率：1； 层数：6+1 层，一层带地下室、二、三、四为标准层、五、六层为复式；
（2 2 ）修建细部发起
立面：
户户带露台、层层退台 本项目的情景洋房要凭据真正意义上的情景洋房进行设计，一层带花圃，二层以上带露
台，层层退台，让每一户都拥有更多的景观。
屋顶：
坡屋顶 作为低层修建，顶部作为第五立面对付后期高层的景观代价具有重要影响，发起采取坡屋顶形式，使之更具风情化特征。
立面色彩：
三段式色彩 与别墅类似，情景洋房外立面同样采取三段式色彩，底层颜色较深，中部较底层颜色要浅，上层颜色则最淡，以形成富厚色彩条理搭配。
4 4 、高层设计发起
（1 1 ）层高：9 15~19 层
耒阳目前对付高层的担当度已经逐步提升，购房者对付高层的担当度越来越高，发起高层的层高在 15~19 层左右，使项目内优美的园林情况能向住户充实的展现。
（2 2 ）修建细部发起
立面设计
上 ----- 顶部檐口
上 ---- 屋面电梯机房
中 ----- 阳台. . 栏杆
中 ----- 空调机位
中 ----- 窗
+
线脚
+ 构架
下 ----- 底座
+ 裙楼
+ 排挤层
排挤层：
抚玩性、参加性
发起项目高层内部楼宇全部采取底层排挤结构处理惩罚，以提高整体社区的绿化率，扩大居民运动空间，营造富厚、康健的绿色生态情况，充实展现项目高品质生活享受。
排挤层主要设置为居民的运动交换空间，遮盖富厚的景观元素，使得社区的整体景观更具延续性，摆设儿童游戏场、健身器材及休闲坐椅等，使排挤层空间布满邻里、康健的生活气息。
入户大堂：
清风大堂
住宅单位的入户大堂发起采取清风大堂设计，局部无墙体或以玻璃隔断，一改单位入口采光惨淡、通风差的不敷，使得大堂与外部景观融为一体，更体现生态化设计理念，同时也可适当低落修建和装修本钱。
阳光电梯间：
阳光、风物
将传统的室内电梯间改革成带有花圃的通透电梯间，一改以往沉闷的电梯上下楼，使电梯生活成为项目品质生活的一大亮点，充实体现出项目的生态居住理念。
旅行电梯：
风物、品位
在具有良好景观的位置，高层住宅发起采取板楼设计，并配置旅行电梯，使每次乘坐电梯不再是枯燥的期待历程，而是一个旅行的体验历程，同时到达通透节能的效果。
5 5 、产物配比发起
别墅：虽然别墅客户有较高的购买力，但过高的总价依然会影响去化速度，故发起别墅面积应有所控制，户内面积不宜过大，通过赠送较多的增值空间来扩大室内运动范畴。
情景洋房：购买情景洋房的客户追求居住的舒适性，发起均为三房户型。
高层：高层住宅面向大众消费群的改进型换房需求，其一方面追求住房的舒适性，另一方面对付总价敏感性较高，故发起以实用三房和创新二房为主。
产物类型
户型
面积区间
数量
独栋别墅 五房 300~400 ㎡ 60 套 双拼别墅 四房或五房 210~250 ㎡ 40 套 情景洋房 享受型三房 135~145 ㎡ 占 35% 舒适型三房 120~130 ㎡ 占 65% 高层住宅 舒适性三房 120~130 ㎡ 占 15% 实用性三房 105~115 ㎡ 占 55% 创新二房 95~105 ㎡ 占 30%
6 6 、户型设计要点
（1 1 ）别墅户型内部设计
空间感：
宫殿化、恢弘感
产物的内部空间感营造上参考欧式宫殿的设计，突出空间上的恢弘感、豪华感与大气开阔感，客厅挑高两层设计，并在客厅顶部安装欧式水晶吊灯，使业主产生似乎置身于欧洲皇室宫廷的感觉。
景观化：
全景化设计 户型设计上以全景化设计为核心，必须要体现项目的重要代价点――景观代价性，从修建结构到户型设计，都以“先景观后修建”的原则考虑，确保每个户型都具有良好的近、中、远多重景观，并运用奇特的窗户设计，将室外的园林景观直接引入屋内，使业主在室内的每一个角落都有绿色的陪伴。
宁静性：
立体安防系统、紧急避险系统、智能家居系统、皇家卫队 对付别墅豪宅，其宁静性是至关重要的。由于本项目的业主都是社会上的知名富豪人士，生活上和事情上难免会受到种种非法分子的骚扰，为了掩护业主和其家人的人身及财产宁静，本项目通过设置多重立体安防系统、紧急避险系统、智能家居系统和皇家卫队等多种步伐，还业主一个宁静、舒适的生活情况。
私密性：
楼栋错位、绿化阻隔、玻璃反射
私密性是居住物业追求的一个根本要求，尤其是别墅物业对付私密性、领域感的要求远胜于其他住宅产物，高端别墅业主对付私密的敏感水平甚至不亚于对舒适度的要求。
楼栋错位：楼与楼之间至少要保持 10 米的距离，平面上要相互错位，同时注意窗户开启的位置，使每家的窗户对着别家的山墙大概花圃，防备楼栋之间窗户的直接正对，
绿化阻隔：花圃内的低矮灌木和高峻乔木相互组合，形成一道具有条理感的天然屏障，别墅映衬于其中，若隐若现，使花圃内
的别墅从各个角度看都具有神秘感。这样的阻遏既能遮挡视线、吸音隔尘，又能以此增加绿化，形成较强的私家独享的空间场合。
：
玻璃反射：窗户均采取特殊的贴膜玻璃，使室内能够清晰的看见室外的情景，而室外则无法看到室内的情况，并且该玻璃还能够有效反射室外强光对室内的滋扰。
主人房设计：
大面积、多成果主 人房 达 主人房面积要到达 0 60~80 平方米，只有宽敞开阔的主人房空间，才华充实显示出别墅主人的尊贵和优越，才华包涵家属首创人富厚的人生历练。主人房是一套完善的生活成果系统，包罗休息、起居、事情、休闲、商务等多种成果为一体，房内除了卧室外，还设置有念书间、衣帽间、洗手间和茶室等。
（2 2 ）情景洋房户型设计要点
增值空间：花圃洋房底层带地下室和花圃，上层带露台，更多增值空间； 四大灼烁和七大分区：厅、卧、厨、厕四大成果空间必须要有明窗采光通风，户型内部必须实现消息分区、公私分区、洁污分区、干湿分区、内外分区、主次分区及卫浴分区； 景观优先：以景观作为重要的设计前提，包管每个户型、每个客
厅、每个卧室都有景观。
卧室：在不影响其他成果区域的前提下，优先考虑主卧的标准，包管主卧大开间、大面积。
客厅：客厅是户型的“脸面”，本地消费者对客厅尤其注重，要求客厅开间大、面积大。
（3 3 ）高层住宅户型设计发起
入户花圃+ + 超大阳台+ + 空中庭院
增值点
传统处理惩罚方法
创新处理惩罚方法
说明
入户花圃 多数入户花圃面积仅有3——6 平方米，酿成了事实上的过道。
增大面积，扩大到 6——8 平方米，与客厅空间相结合。
形成通透、宽敞、具有花圃效果的入户花圃或入户庭院。
超大阳台 普通阳台面积为 4——6平方米，在成果上也仅仅拥有采光和观景等通例成果。
阳台面积扩大到10平方米以上。在阳台造型上也结合户型空间形成多种变革。
通过阳台的封闭、阻遏等处理惩罚，可以增加一间房，实现 “N N 变 变 N+1 ”的效果。
空中庭院 传统户型少少考虑做空中庭院，以致许多户型的采光效果差，并且缺乏空间情趣。
在客厅或餐厅的外缘增设6——8平方米的空中庭院，增强空间的采光性和通透的情景性。
阳光室、娱乐室、书房等 多成果情景房。或封闭以实现 “N N 变 变 N+1” ”的效果。
（4 4 ）户型参考
独栋别墅：350 平米（五房两厅三卫）
一层
二层
三层
双拼别墅：250 平米（五房两厅三卫）
一层
二层
三层
情景洋房：舒适三房（三房两厅两卫），120 平米
高层住宅：舒适三房，120 平米 户型点评：
传统户型结构的底子上，强调空间质量的标准； 提供前后超大阳台，提供可变空间的可能； 户型实用率较高； 采取院落式结构，更具特色。
四、园林设计发起 1 1 、园林气势派头发起
东南亚风情坡地休闲园林
凭据项目的定位考虑：项目定位作为崇高生态住宅，且具有富厚的坡地资源，欧洲皇故里林的大气较难以在如此庞大的地形条件下营造。
从与修建融合的角度考虑：本案选择简欧修建气势派头，具有浓郁的风情感，选择风情园林较易实现修建与景观的融合，同时也比现代园林更容易出效果。
从项目自身考虑；对付东方人来说，其更注重于园林设计的“精致感”，因此，首期选择东南亚风情园林更为符合。
从本钱投入与效果比拟阐发 ；东南亚风情园林在投入本钱上不高，但在视觉感观效果上更易出彩。
2 2 、园林景观设计要点
空间组织立意
小区的整体景观筹划，在统一园林气势派头基调下，又有幻化的园林主题，使得整体园林更突显出富厚性、条理性和主题化，本项目
可通过差别的景色观元素，将使整个社区的景观空间更为富厚有趣，把东南亚风情主题演绎的重生动、更透彻。
注重点线面相结合
情况景观中的点，是整个情况设计中的精彩所在。这些点元素经过相互交错的门路等线性元素贯穿起来，点线景观元素使得居住区的空间变得有序。在居住区的入口或中心等地区，线与线的交错与碰撞又形成面的看法，从而形成居住区中景观搜集的热潮。
康健生态原则
在社区园林景观的筹划中，要充实体现出项目的“康健生态”原则，在大众空间尽可能的多摆设一些居民运动场合，力求使社区每一年龄条理的住户都能得到充实的运动空间。
多条理空间
在坡地社区中，难以创造出气势开阔、变革富厚的景观效果。因此，要充实运用风物的开合、空间的比拟，采取造景、托景等差别手法，通过水系、坡地、下沉式广场等景观把园林有机的支解为差别条理的空间，使园林出现出立体式、梯度式的崎岖错落的立体美态。
3 3 、园林细节发起
（1 1 ）水体系统
以差别形式的岸线配合周边差别性质用地组成标准多样的特质空间，分为三个特征区: 山谷特征区：
利用山地高差形成水自上而下的流水景观，从经济上考虑，机器提水的流水的线路不宜过长，尽量利用高差形成自然流水。
山涧、小桥、流水犹如仙境 幽谷、原木、枯石、溪流
山林中的清潭与跌水 回家的石路与水相伴
滨水特征区：
由数条放射状的水道与居住组团形成，水道密度最高，通过水网来构筑奇特的半岛、岛屿气氛。展现沿狭长河道展开生活空间的区域，体现自然野趣的，塑造使人身心放松的气氛。属于半开放性的亲密型水空间。
石砌的台阶连接水与门路 伸入水面的木桥
组团边的溪流 跌水在家门前汇入小溪
垂纶台 木栈道
中心开阔特征区：
以开阔水面为配景，复合的土地使用为底子，塑造富有活力的、反应湖区特征的水道空间。
小桥与水面 空中俯视
（2 2 ）绿地系统
凭据本项目地块的条件，绿地系统可分为：生态绿廊、自然山脉、视觉廊道、公园绿地四类。
生态绿廊：是主要的绿地，提供了本地居民、外来访客靠近自然的时机。
自然山脉：主要位于高地，是整个社区的绿色配景。
：
视觉廊道：由入口自南向北延伸，是整个基地最重要的视觉通廊，以带状山谷结合水道，强化视觉通道。
公园绿地：是提供居民、访客休闲、游憩的种种运动空间，包罗社区公园、会所公园、邻里公园等。
与水体相结合的绿化系统 自然山脉的秋天配景
生态绿廊 古朴生态的庭院绿化
（3 3 ）山顶公园
本项目地块内有着富厚的山体资源，因此，可借高山之势，依托原生态的山林植被，开辟具有休闲、生态、观景等成果的山顶公园，通过山顶公园与水库湖面的联动，从而形成山体的绵延磅礴，以势取胜；水体的绰约大气，以形动人；并为业主提供多样性的空间体验场合。
门路
可开辟多条门路直达山顶公园，除由开放空间的石阶门路到达山顶公园外，在地块的山谷等地为业主开辟专门直达山顶的富有情趣的林荫小道。
林海幽径 原木门路
山顶观景平台
在北侧中部主峰的至高点设一观景平台，为业主提供运动、观景的场合。这一景点继承山体的雄阔及天人合一的理念，形成一处以圆形为根本造型的汇聚广场。同时辅以夜间光演出，既有简洁、浑厚、终极的造型，又含悠远、缥缈、轻灵的意境。
在树林、灯光映存下的观景台 “一览众山小”的视野
（4 4 ）园林 门路
园林以营造休闲为主情调，园林步道设计在满足成果的前提下，应曲多于直，宜窄不宜宽。应尽量制止过长的直道，同时可沿水系摆设小桥与汀步。
具有情趣的铺地 风情门路
汀步 栈桥
（5 5 ）植被选择
在植被选择上，若选择东南亚植物，其风情感更强，但考虑本钱投入及后期维护，发起选择本地常绿植物，通过差别季候树种的搭配，不但做到“四季有绿”，同时具有较强的抚玩性。
在绿化的搭配上，要富厚条理感，通过高矮和色彩的搭配体现强烈的条理感，近处色彩富厚的花丛、中间低矮茂密的灌木、远处挺立的乔木，鲜明的颜色，富厚的条理。
条理、色彩富厚的植被
（6 6 ）景观小品
园林内遮盖着种种景观小品和雕塑，集趣味性和抚玩性于一体，富厚园林中的景观元素。
（7 7 ）休闲场合
露天咖啡馆
以浓密的树木为配景，面向广场的岩石地面与木地板相间铺装，摆设木制休息桌椅、遮阳蓬等，让业主在此边品尝咖啡边欣赏社区美景。
露天咖啡馆
凉亭、花架
在庭院当中设置具有浓郁东南亚风情的花架与凉亭，使之成为业
主的休闲场合之一，同时也成为社区景观的重要组成部分。
凉亭 花架
五、配套设施发起 项目的配套可分为两大类，包罗项目的硬件配套与软件配套，本项目首期产物其主要配套如下：
1 1 、配套设施发起
（1 1 ）商业配套
商业定位
项目配套 套 软件配套 硬件配套 物业治理 智能化设施 公建配套
开放式风情商街
本案临群英北路主入口临街面长，具有较高的商业代价，但考虑目前项目周边的商业气氛不成熟，缺少人气，而商业项目销售相对住宅项目来说，周期比力长，所以发起本案商业前期定位为以目的性消费强的餐饮、休闲业态为主，后期随着区域的成熟及入住业主的增加，定位于 “ 开放式风情商业街 ”，主要以餐饮、休闲、购物、生活配套为主。
商业街与入口广场配合组成项目的大众开敞空间和标记性修建。
商业范围发起
发起本案的商业开发应包管体量， 总量约为 0 30000 ㎡ 左右，在尽量包管能够使项目的商业设施在一定水平上为都市提供了办事，也实现了商业设施的经济效益。这种会合的商业模式不但是周边项目所缺乏的，并且可以制止后期经营为业主造成交通噪音、停车、垃圾等问题，也包管了居住的平静和宁静。
社区商业修建形式
景观式修建+ + 情景式情况+ + 高代价空间
论述：
景观式修建 ——发起商业采取裙楼底商设计，在修建气势派头上与住宅部分保持统一，同时与石材、玻璃等现代元素结合形成艺术美感和视觉打击；通过多少特征的剥落韵律，赋予园地新的内涵。
情景式情况 ——利用广场、入口、和商业街的公道结构，配合小品、植被等打造步行街的景色，使消费者在商业街购物的同时也能够体验到一种休闲与时尚，这种设计可以使商业部分成为项目情况景观之外的另一道人文景观，有利于提升人气，吸引档次和品位商业进驻。
T LOFT 高代价空间：发起商业街上采取 LOFT 商业框架结构，层高5.8 米，这种可拆改的灵动空间不但可以为后期的商家提供多样的选择，也能够使未来商业街各门市的结构越发灵活，以便于使目前建立的商业能够适应后期种种商业业态对商业物业的最公道要求。
经营业态发起
从经营与办事社区业主的角度考虑，发起凭据餐饮 30%、购物30%、社区办事 40%的比例，社区办事分大众办事、生活办事两大类进行设置。
大众办事类：银行、邮局、邮政储备、电信办事等；
对付大众办事项目可采取定向招租的步伐，政策赐与适当放宽，商铺的后期经营是投资者最体贴的问题，如果能够定向招租，也将为商铺的销售奠定良好的底子。
生活办事类：
中型综合超市：营业面积 2000 ㎡左右； 社区连锁便利店：营业面积 100 ㎡左右； 其他网点：餐饮店、便民药店、美容美发、干洗店、家政办事、书店、教诲机构、健身机构、花草等种种小型商业办事设施。
（2 2 ）学校
中小学
精英生长的摇篮
项目旁正源学校作为耒阳市内知名的私立学校，有着较高的知名度和优秀的师资水平，作为全日制中小学校，是培养未来都市精英的摇篮，对项目自身是重大的利好因素。发起与该学校相助，通常本项
目业主子女均可优先到该学校入读，成为项目一重要卖点。...